XNDR-2024-02002

                                             新发改价费〔2024〕4号

 关于加强全县物业服务收费管理有关事项的

通 知

各物业服务企业、房地产开发企业：

根据《湖南省物业管理条例》、《湖南省发展和改革委员会关于印发<湖南省定价目录>的通知》（湘发改价调规〔2023〕125号）和《湖南省发展和改革委员会 湖南省住房和城市建设厅 湖南省市场监督管理局关于印发<湖南省物业服务收费管理办法>的通知》（湘发改价费规〔2022〕271号）、《邵阳市发展和改革委员会 邵阳市住房和城乡建设局 邵阳市市场监督管理局关于加强全市物业服务收费管理有关事项的通知》（邵市发改价费〔2024〕34号）的有关规定，结合我县实际，为加强物业管理，经成本调查、召开座谈会、公开征求意见等法定程序，重新制定了我县实行政府指导价的物业服务收费标准，现予以公布，并就有关事项一并通知如下：

一、本通知所称物业服务收费，是指物业服务人按照物业服务合同约定，为业主提供建筑物及其附属设施设备的维修保养、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务向业主或物业使用人收取的费用。专有面积部分内的维修、保养或其他服务不在本通知所称的物业服务收费范围内。

二、物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。

业主大会成立之前的普通商品住宅物业服务费收取标准（包括已购车位物业服务费、装修服务费和装修垃圾清运费）实行政府指导价。

别墅（专指带室外庭院独立成栋的商品住宅和联排商品住宅）、其他非住宅、老旧小区，以及业主大会成立之后的普通商品住宅物业服务收费标准（包括已购车位物业服务费、装修服务和装修垃圾清运费）实行市场调节价。

三、我县物业服务收费实行统一政策、分级管理，遵循服务质量、服务内容与收费标准相对应的原则。县发展和改革局负责会同县住房和城乡建设局制定我县实行政府指导价的物业服务收费标准，并负责我县实行政府指导价物业服务收费项目收费标准的审核。县住房和城乡建设局负责我县物业服务质量的监督管理，督促物业服务人提供质价相符的物业服务。县市场监督管理局负责对我县违反相关法律法规和价格管理政策的行为进行监管。

四、我县实行政府指导价的物业服务收费定价内容包括定价项目的基准价和浮动幅度以及相关的定价机制、定价办法、定价程序等。

（一）我县实行政府指导价的物业服务收费分项目基准价见附件一（《新宁县城区实行政府指导价物业服务收费分等级分项目收费标准基准价价目表》）。

可以依据物业服务企业信用情况进行浮动。在物业服务质量评价体系和信用信息体系中评价良好，且在我县有运营项目并得到住户认可的物业企业运营的项目可予以上浮；在物业服务质量评价体系和信用信息体系中评价差，且在我县以往运营项目中住户评价差，投诉多的物业企业运营的项目可视情予以下浮。浮动幅度在基准价基础上上下浮动不超过20%（含20%）。

实行政府指导价的物业服务收费应按照质价相符的原则，分别选择项目等级组合确定，物业服务收费标准为各物业服务项目收费标准的总和。

（二）定价办法

业主大会成立之前实行政府指导价管理的普通商品住宅前期物业服务收费收取标准，由建设单位在商品房开始预售前根据物业特点和服务要求，选择服务项目、服务等级，在公布的政府指导价及浮动幅度内拟定，在商品房买卖合同中与买受人予以约定，且必需明确告知物业买受人及在商品房买卖合同中载明，物业服务收费的最终标准以物业服务人按照法律法规和价格管理的规定向县发展和改革局申报备案审查通过的价格标准为准。 

   （三）定价程序

实行政府指导价的普通商品住宅前期物业服务费，由物业服务人在与建设单位完成物业承接查验移交完毕后的30日内，收取物业服务费前，将具体物业服务费收取标准报县发展和改革局备案审查。应将申请报告及与建设单位包含约定具体收费标准的前期物业服务合同复印件和包含前期物业服务标准及物业服务内容的商品房买卖合同样本复印件、住房和城乡建设局关于该小区物业服务等级和服务标准的审查意见（附件三），连同附件二《新宁县实行政府指导价的物业服务收费企业和服务小区基本情况表》，报送县发展和改革局。县发展和改革局对照附件四（《新宁县实行政府指导价的物业服务分项目分等级服务标准及在基准价基础上浮动因素参考表》），对综合管理服务、公共服务设施及服务承诺等方面内容进行现场抽样查验后以附件三（《××住宅小区前期物业服务收费备案表（指导标准）》）审核确认其物业服务费收费标准。

五、本文件发布后实行政府指导价的物业项目，未在规定时间内到县发展和改革局进行价格审查备案就收取物业服务费的物业服务项目，县发展和改革局不再审核物业服务收费标准。

六、业主大会成立前，普通商品住宅物业服务收费标准因服务成本变化、政府指导价标准变动或物业服务企业变换需要调整的，物业服务人应在街道办事处（乡镇人民政府）组织、指导与监督下，公开真实、完整、有效的相关信息，向业主征询意见，按照《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定，在政府指导价范围内实施调整并通过签订新的物业服务合同约定执行。

七、县住房和城乡建设局应当会同县发展和改革局、县市场监督管理局，建立物业服务质量评价体系和信用信息体系动态调整机制，引导、督促物业服务企业依法诚信经营，住房和城乡建设局和市场监督管理局要对投诉率高、问题反映集中、达不到服务标准的物业服务小区依法进行重点监管。

八、实行政府指导价的物业服务费用根据物业的法定产权建筑面积按月计收，物业服务合同对计收时间另有约定的除外。

（1）已办理不动产权属证书的，按照不动产权属证书记载的建筑面积计算；

（2）已出售但尚未取得不动产权属证书的，按照商品房买卖合同约定的建筑面积计算；

（3）尚未出售的，按照房产管理部门审核备案的房产测绘成果确定的房屋建筑面积计算。

九、物业服务费用交纳义务人依照以下规定确定：

（一）前期物业服务合同签订之日至房屋交付期限届满之日的当月物业服务费，由建设单位交纳；

（二）房屋交付期限届满之日的次月及以后的物业服务费，由业主交纳；但建设单位向业主承诺减免的物业服务费以及尚未出售的房屋的物业服务费，由建设单位交纳；

（三）建设单位应按照房屋购买合同约定的时间和约定的通知方式及时通知买受人验收交付房屋。买受人在房屋购买合同中载明的通讯地址和通讯方式发生变化的应在按照房屋购买合同约定有验收交付房屋时间前告知建设单位。买受人接到建设单位通知验收交付房屋的应及时进行验房，办理交付手续。买受人在查验收房时存在不符合法律法规或者购房合同约定的质量要求的，整改期间的物业服务费由建设单位交纳。物业买受人无正当理由拖延办理交付手续的，物业服务费从建设单位书面通知买受人办理交付手续的次月开始计收，由物业买受人交纳，但首先由建设单位垫付并负责追缴。建设单位与买受人另有约定的，从其约定。

（四）业主将其房屋出租、出借给承租人、借用人使用，且约定由承租人、借用人交纳物业服务费的，从其约定，业主依法承担连带责任。

（五）我县普通商品住宅小区空置房物业服务费按不超过80%交纳。

空置房是指建设单位还没有销售出去的房屋和买受人验收后没有入住的房屋或未使用的毛坯房。

（六）业主改变商品房居住用途的，按照非住宅标准交纳物业服务费。业主出租法定不计建筑面积的部分建设物，承租人依法用于居住用途的，按照普通商品住宅的标准交纳物业服务费；承租人依法用于其他非居住用途的，按照非住宅的标准交纳物业服务费；承租人依法用于停车用途的，按照已购车位物业服务的标准交纳物业服务费。

物业服务费按月计收，经双方约定可以预收，但最长预收期限不得超过十二个月。

十、建设单位应当按照建设项目规划设计条件和配建标准建设停车库（位），优先满足业主停车需求。商品房销售前，应当制定车库（位）租售方案，明确车库（位）的权属及数量、租赁价格、销售价格、有效期等，并按规定报住房和城乡建设部门备案。

建设单位应当在销售场所醒目位置公示已备案的车库（位）租售方案，在有效期内不得以高于备案价格进行租售，不得与商品住房等捆绑租售车库（位）。

物业管理区域内的机动车停放服务收费按照《湖南省机动车停放服务收费管理办法》有关规定执行。已收取机动车停放服务费的，不得重复收取车位物业服务费。建设单位用于出租的地下停车位，车位物业服务费由建设单位交纳。

进入住宅小区不超过一小时和业主搬家的车辆免收机动车停放服务费。

十一、物业管理区域内的水、电、气等价格按照价格主管部门有关规定执行。供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向终端用户收取有关费用。物业服务人接受委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供气等方式催交物业费。

十二、物业服务收费实行明码标价。物业服务人应当按照规定在物业管理区域内的醒目位置公示物业服务人名称、服务项目、服务质量等级、计费方式、收费标准、收费依据以及市场监督管理局的投诉举报电话，接受业主的监督，不得向业主收取任何未予以标明和公示的费用。

十三、新建物业交付使用前，开发建设单位应牵头组织进行承接查验，对不按要求进行物业承接查验的项目，相关行政主管部门不予备案，并将开发建设单位纳入不良征信系统。

十四、开发建设单位和物业服务人有下列行为之一的，由市场监督管理局按照有关法律法规和规章规定予以处罚：

（一）建设单位不遵守政府指导价管理，不在销售场所公示拟定物业服务等级和服务内容及已备案的车库（位）租售方案的。物业服务人不在规定时间内到价格部门办理价格审核，擅自制定或上调收费标准并收取物业服务费的；

（二）超过政府指导价标准收费的；

（三）擅自设立强制性收费项目的；

（四）不实行明码标价或不按规定明码标价的；

（五）服务质量和等级达不到相应标准，质价不符的；

（六）其他违反价格法律、法规等规定的。

十五、住宅小区物业服务收费其他规定按照《湖南省物业管理条例》、《湖南省发展和改革委员会湖南省住房和城乡建设厅湖南省市场监督管理局关于印发<湖南省物业服务收费管理办法>的通知》（湘发改费规〔2022〕271号）等法律法规和相关文件规定执行。

十六、本通知自2024年10月1日起施行。有效期五年。《新宁县发展和改革局 新宁县房产局关于公布<新宁县房改房、老旧住宅小区和前期物业管理服务的住宅公共性物业服务收费指导价格标准>的通知》（新发改价服〔2016〕7号）同时废止。

执行期间国家、省如有新的规定出台，按新规定执行。

                     新宁县发展和改革局                       新宁县住房和城乡建设局

                                  新宁县市场监督管理局

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价费4关于加强全县物业服务收费管理有关事项的通知